jueves, 5 de abril de 2012

Permítame usted Señor Alcalde de Magdalena del Mar

Hoy día, jueves 5 de Abril, una fecha de aciaga recordación nacional, se cumplen también 3 años del nacimiento de este blog municipalista. Han sido, hasta ahora, 156 artículos publicados, uno cada semana, con la sana intención de despertar la conciencia ciudadana y de ayudar a crear las bases de una nueva sociedad, conformada por ciudadanos totalmente libres, que conocen perfectamente sus responsabilidades y también sus derechos y, precisamente por eso, son capaces de hacerlos respetar.
Hace unos días en una caminata por el jirón 28 de Julio, en sus primeras cuadras, entre la avenida Brasil y la Iglesia llamada de la Cúpula, una obra en construcción, ubicada en el # 346 de dicho jirón, llamó poderosamente mi atención por varias razones. Hace unos años viví a la espalda de este jirón, en un condominio de dos pisos en el jirón Huamanga, por lo que recordaba la zona como lo que era, apacible, con poquísimo tráfico vehicular, de carácter netamente residencial y, de acuerdo al plano de zonificación sectorial, de densidad media, es decir para edificaciones con una altura máxima de 5 pisos. Me sorprendió, por ello, la vigorosa estructura armada, a la vista, y mucho más el enterarme luego, por los vecinos, de que la excavación previa había tenido una profundidad mayor a los 7 metros, fácil para tres niveles hacia abajo. Observé además que sobre lo que corresponde al jardín de aislamiento, espacio público intangible, se había levantado toda una oficina de ventas de los futuros departamentos de dicho edificio, apropiándose de un espacio público para beneficio estrictamente particular y comercial y, que además, se había reducido la vereda, en sus casi 20 metros de frontera, a un metro de ancho por la colocación de un cerco metálico de obra, que a la altura de la caseta de ventas, convertía el pase peatonal en un estrecho callejón, además de haberse destruido un considerable tramo de vereda. Enorme fue ya mi sorpresa al dirigirme a dicha oficina de ventas, en donde amablemente se me informó, que el edificio es un proyecto, aprobado municipalmente, de doce (12) pisos, con setenta y ocho (78) departamentos y tres (3) sub sótanos para estacionamientos y depósitos. Caramba, un proyecto que correspondería, de acuerdo al plano de alturas vigente de Magdalena del Mar, a la avenida Brasil, o a la avenida Javier Prado, se estaba construyendo con frente a una calle de sección vial mínima, o sea, una calle estrecha.
Pero debo anotar, además, que cerca a este importante proyecto se encuentra en la etapa de acabados, un edificio similar, de ocho pisos, en Jr. 28 de Julio # 255, de 44 departamentos. A pocos metros y ya habitado, se encuentra un edificio de 10 pisos, en Jr. 28 de Julio # 283, esquina con el Jr. Tarapacá, con unos 40 departamentos. Pero además, en la vereda de enfrente al edificio del que estamos hablando, se encuentra otro proyecto de 9 pisos, ubicado en Jr. 28 de Julio # 341, de aproximadamente 40 departamentos. Cuando creí que ya era suficiente, me encontré con que al lote sub siguiente de nuestro edificio estrella, se ha construido, previamente, otro edificio de 10 pisos y aproximadamente 50 departamentos más, también ya habitado. Recordaba que lo más alto que se había construido en los años anteriores en esas dos cuadras, 2 y 3 de Jr. 28 de Julio, era un edificio de 4 pisos, el máximo permitido, en la esquina opuesta en diagonal, al edificio de 10 pisos mencionado. Así que, hasta ahora, los cinco nuevos proyectos multifamiliares de los últimos diez años que se han levantado sobre dos cuadras de una zona original y oficialmente de densidad media, nos arrojan un aproximado de 230 nuevos departamentos o, más o menos, 700 nuevos vecinos y, en el mejor de los casos, en los próximos dos o tres años, 200 nuevos automóviles permanentes, mas 50, como mínimo, de autos eventuales. La pregunta es: ¿Y en dónde vamos a meter todo eso, teniendo en cuenta que los doce lotes, mas o menos, originales demolidos, para dar pase a estos cinco grandes proyectos multifamiliares, correspondían a solo 12 familias: 50 personas y 15 vehículos en el peor de los casos. Un explosivo crecimiento, de personas y automóviles, ¡multiplicado por 14 veces! Cuando ya creía estar lo suficientemente abrumado, me percato que en la calle paralela, Jr. Ayacucho, exactamente a la espalda de estos nuevos edificios, se había construido, en años recientes, cuatro edificios más; en el # 336, un edificio de 5 pisos; en el # 335, vereda de enfrente, un edificio de 5 pisos; en el # 348, regresando a la vereda original, otro edificio de 5 pisos y el último, en el # 354, al costado del anterior, un edificio de 8 pisos; unos 120 departamentos más en total, con todas las consecuencias imaginables. Tenemos así que en un área de 4 manzanas se han realizado, en los últimos diez años, 9 medianos y grandes proyectos multifamiliares. Increíble. Como yapa, sobre la av. Libertad, en el # 1180, a cuadra y media de 28 de Julio y a media cuadra de Ayacucho, se ha levantado otro edificio de 8 pisos. Un dato adicional, tal vez irrelevante, pero muy curioso, es que de los 10 proyectos mencionados, 9 de ellos pertenecen a una sola empresa inmobiliaria, como si alguien le hubiera dado, en concesión exclusiva, un sector del distrito en el que, para el común de los inversionistas, tenía y tiene, un tope de altura de 5 pisos, de acuerdo a la información brindada telefónicamente por el área municipal correspondiente y que ha terminado siendo, para esta empresa y en la práctica, de hasta 12 pisos. Un poquito raro ¿no?
Pero no nos distraigamos de lo principal. Sobre el Jr. 28 de Julio, tendremos en los próximos años, en sus cuatro primeras cuadras, entre la Av. Brasil y la Av. Sucre, un flujo de 200 vehículos nuevos, además de los existentes; con ingreso obligado por Sucre, frente a la iglesia, desde la derecha e izquierda y con salida única por la Av. Brasil, con retorno sobre Ayacucho, en donde nos encontramos con los 120 departamentos nuevos; o de frente al cruce con Junín, que ya es ahora un cuello de botella. Imaginemos un día de semana, 7:30 de la mañana, y suponiendo que cada edificio tienen resuelto el parqueo interno de vehículos, más de 70 vehículos pugnando por salir, rápidos y en verdad furiosos, de uno solo de los edificios nombrados, sesenta más del costado, 40 de la vereda de enfrente. No, imposible imaginar.
Permítame usted, entonces, señor Alcalde de Magdalena del Mar, preguntar ¿Cómo es posible que se haya entregado licencias de construcción a estos proyectos sin determinar previamente el impacto real sobre la zona señalada? El distrito de Magdalena del Mar está divido en cuatro sectores territoriales, teniendo como límite importante la avenida Brasil. Sectores I y II a un lado y sectores III y IV al otro. Los sectores III y IV tienen definidas y explícitas las alturas máximas permisibles a través de un plano de alturas, de acuerdo a la página web oficial, no así los sectores I y II, en los que sólo está determinada la zonificación correspondiente; alguien diría qué curioso no, justo en donde no hay algo oficial ahí se ha permitido este aparente despropósito. ¿Existe, por cada edificio aprobado y construido, dado que superan los 6 pisos de altura, un Estudio de Impacto Ambiental y un Estudio de Impacto Vial, como la ley manda? ¿Saben los funcionarios lo que estos estudios significan? Es decir, el llegar a determinar si un edificio de tal altura, de tal cantidad de departamentos y de estacionamientos requeridos, es adecuado para la zona y que no va a causar ningún tipo de problema a las viviendas, edificaciones en general y vecinos de dicha zona. ¿Existe, en el caso del proyecto motivo de este artículo, un Estudio de Mecánica de Suelos, dado que la profundidad excavada es mayor a 6 metros? ¿Saben los vecinos que lamentablemente se van a tener que desaparecer todos los jardines de aislamiento existentes, tanto en Jr. 28 de Julio, como en Ayacucho, para proceder al ensanchamiento de vías, urgentemente necesario para no causar un caos del tráfico, de gravísimas consecuencias? ¿Están preparadas las redes, de agua, desagüe y eléctricas para este explosivo crecimiento de cuatro o cinco manzanas? Esperemos que sí. Pero hay un perjuicio adicional, se ha sentado un indeseable precedente al aprobar dichos proyectos: su construcción ha determinado que, por consolidación urbana, se tengan que entregar, si se solicitaran, licencias similares en dicha área, porque la norma así lo especifica.
Si las licencias de construcción han sido entregadas en buena ley, por error u omisión de algunos funcionarios, lo que tenemos es que mirar para adelante y trabajar en la solución. Los involucrados, ICASA y el señor Eduardo Fu Llampasi, que así se llaman la inmobiliaria y su gerente general, tienen que participar activamente en dicha solución. Lo primero, declarar en emergencia la zona y no expedir una sola licencia más de construcción hasta que un verdadero estudio de impacto ambiental y, sobre todo, de impacto vial, se realicen. Al respecto, debo señalar que en el Jr. Tarapacá, a media cuadra de los edificios señalados del Jr. 28 de Julio, se acaba de realizar la demolición de una área respetable y se ha colocado el letrero de un nuevo proyecto, sí pues, tras cuernos, palos. Lo segundo, realizar entre los vecinos de la zona una labor de concientización sobre su nueva realidad, explicándoles que hay que arrasar con sus jardincitos de aislamiento, por el ensanchamiento de vías; que el tendido de redes y la provisión de servicios para la nueva y abultada demanda, causará unos meses de desagradables inconvenientes. Lo tercero es trabajar el tema del sentido del tráfico y realizar los cambios necesarios, además de prever los posibles embotellamientos a producirse. Lo cuarto, rezar; porque esta tarea es ciertamente de titanes.
Finalmente, molesto su atención señor Alcalde con una pregunta que viene rondando mi cabeza, ¿por qué es que sus funcionarios, o voceros, han informado a los vecinos de la zona que reclamaron por el otorgamiento de esas licencias, que los proyectos han sido aprobados directamente por la Comisión Revisora del Colegio de Arquitectos, al margen de los deseos de la propia Municipalidad, si eso no es cierto? Dicha Comisión Revisora está conformada, eso sí es cierto, por los Delegados Técnicos enviados por el Colegio de Arquitectos, pero presidida por el Gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad, es decir por su propio funcionario y dicha Comisión se rige estrictamente por la Ley del Reglamento Nacional de Edificaciones, por todas las normas de alcance nacional, por los principios específicos de la Arquitectura e Ingenierías involucradas pero, sobre todo, por las normas, Ordenanzas y cualesquier otra disposición de la propia Municipalidad. En otras palabras, lo que una Municipalidad distrital no quiere aprobar, simplemente no se aprueba, a no ser por injerencia de la Municipalidad Metropolitana, y luego de un escándalo y pataleo público. Probablemente esto también sea parte de lo que "mayormente desconocen" los señores funcionarios. Lo que ha sucedido hasta ahora y lo que, los que conocen un poco del tema saben que está por suceder, es sumamente peligroso señor Alcalde y el manejo ha sido, por decir lo menos, tremendamente irresponsable.